Jak optimalizovat financování Vaší investice do nemovitostí

Porovnání hypotečních produktů

Hypoteční trh nabízí širokou škálu produktů, a je důležité pochopit, který z nich nejlépe vyhovuje vašim potřebám. Zvažte následující aspekty:

• Úroková sazba: Vyberte hypotéku s co nejnižší úrokovou sazbou, ale zároveň si všímejte i dalších poplatků a podmínek.
• Fixace úrokové sazby: Doba nízkých úrokových sazeb je dávno pryč, nicméně nyní všichni očekávají pokles úrokových sazeb. Proto je aktuálně vhodné volit co nejkratší dobu fixace.
• Flexibilita: Některé banky umožňují předčasné splácení bez sankcí (například Airbank), jiné pohodlnou změnu zástavy (například Hypoteční banka) a jiné jsou velmi nepružné a problematické.

Zlepšení bonitního hodnocení

Vaše bonita ovlivňuje, zda dostanete hypotéku a za jakých podmínek. Zde jsou tipy, jak ji zlepšit:

• Úprava dluhového zatížení: Snížení stávajících dluhů zlepší váš poměr dluh/příjem. Zrušte si tedy kreditní karty a splaťte drobné spotřební úvěry.
• Stabilní příjem: Pevný a pravidelný příjem zvyšuje vaši schopnost splácet.
• Včasné splácení: Udržujte dobrou historii splácení, aby banky viděly, že jste spolehlivý dlužník.

Využití pákového efektu

Pákový efekt využívá cizí kapitál k financování části vaší investice. Tím můžete zvýšit potenciální výnosy, ale také riziko.

• Rozumné zadlužení: Zadlužte se jen do výše, kterou považujete za bezpečnou a kterou můžete v případě potřeby refinancovat.
• Diverzifikace: Rozložte riziko investováním do více nemovitostí místo jedné velké investice.
• Cash flow analýza: Ujistěte se, že vaše investice generuje dostatečný cash flow pro pokrytí úrokových a jiných nákladů. Pokud budete k nájmu z nemovitosti muset něco přidat abyste splatili hypoteční splátku, mějte jistotu, že to vždy a za všech okolností Vás rozpočet utáhne.

Jak to v praxi funguje? 

Namísto koupě jednoho bytu za 1 mil. Kč z vlastních úspor v dané výši, můžeme koupit ten samý byt ale použít jej jako zástavu při nákupu druhého bytu v hodnotě 4 mil. Kč. Banka Vám obvykle půjčí 80 % tržní hodnoty zastavovaných nemovitostí, tedy celé 4 mil. Kč na nákup druhého bytu. Podmínkou je pouze zastavení i prvního bytu, nakoupeného z vlastních prostředků. 

Budeme předpokládat růst hodnoty nemovitostí o 7 % ročně. Pokud nakoupíme pouze byt za vlastní prostředky, zhodnotí se nám naše peníze o 7 % z 1 mil. Kč, tedy máme zhodnocení 70 tis. Kč. V případě využítí pákového efektu však roste hodnota obou bytů o 7 %, což při nákupu za 5 mil. Kč vychází na zhodnocení 350 tis. Kč. Procentuálně vůči vlastním prostředkům (1 mil Kč) jsme pak na zhodnocení 35 %.